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北京再出新地王 平安3天组团扫货173亿
2016-12-26 来源:本站 作者:管理员  浏览:0
住房城乡建设部等七部门最近联合印发了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》,这份央行、银监会参与制定的文件明确规定,中介机构“不得提供 或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务”。有媒体报道称,这是官方首次将“首付贷”定性为违法违规,意味着首付贷将遭到更严厉的打击,因 此楼市去杠杆的帷幕也将拉开。
其实,早在今年3月,央行行长周小川在“两会”期间的记者会上就指出了首付贷的风险:如果房贷客户的一部分首付是借来的,他们需要先还首付贷再还房贷月 供,偿还能力可能不足。他警示银行要了解自己的客户。央行副行长潘功胜则进一步指出了首付贷的违法性和危害性:首先,房地产开发企业、房地产中介机构自办 的金融业务没有取得相应的资质,是违法从事金融业务;其次,房地产中介机构、房地产开发企业自办的金融业务或者与P2P平台合作开展的金融业务,所提供的 首付贷的产品不仅加大了居民购房的杠杆,削弱了宏观调控政策的有效性,增加了金融风险,同时也增加了房地产市场的风险。在这之后,一些城市的行业协会(互 联网金融、房地产中介等行业)叫停了首付贷以及众筹购房等金融业务。规模较大的中介机构也停止相关业务。
但近日媒体报道,目前,仍然有不少中介机构在用自己的“小金库”为购房者做过桥贷;而购房者通过消费贷款、抵押贷款等方式筹凑首付资金的现象更是屡见不鲜,中介机构会为他们提供帮助,以获得银行提供的更高额度的消费贷款、抵押贷款。
首付贷并没有明确的定义,人们一般的理解是借款凑首付(广义的首付贷),而政府部门可以管控的是房地产开发企业、房地产中介机构向房贷客户提供首付资金 (狭义的首付贷)。在上述的过桥贷中,中介机构是在从事金融业务,显然是违法的。但房贷客户通过消费贷款、抵押贷款以及P2P借款等方式筹凑首付资金,则 可能并不违法,但这类借来的首付款,同样具有风险性。
《意见》要求中介机构不得提供首付贷等违法违规的金融产品和服务,这能够起到两方面的作用,一是进一步遏制中介机构向客户提供首付资金,二是中介机构不能 提供虚假信息帮助客户获得高额度的消费贷款、抵押贷款。另外,这也能进一步警示银行在发放房贷时要更加审慎,对客户的偿还能力做深入的了解,包括调查他们 首付资金的来源。从这些方面来说,加强对首付贷的打击,是有助于降低房贷的真实杠杆率的。这属于微观层面的楼市去杠杆。
但是,对于房贷客户自己借到和凑齐的首付资金,则难以通过打击首付贷的方式去抑制,例如,房贷客户通过P2P平台借钱交首付,银行很难判别这是不是他的自 有资金。这也是广义的首付贷在3月被多地叫停之后仍然以多种形式发展的原因。同样可以预见,即使有所谓“首次将首付贷定性为违法违规”,也难以完全抑制借 款凑首付。原因在于,在宽松的金融环境下,首付贷的供求链条很容易就能形成,投资投机者需要借助首付贷购入更多的住宅,而昨日(1月7日)下午16时,伴随着一声落槌,北京新的总价地王诞生。丰台区花乡白盆窑这宗曾创下最高挂牌起始价的地块,以86.25亿元的成交总价刷新了前地王——北京华嘉胡同地块74.6亿元的成交价。“揽得地王归”的是由华润、首开、平安组成的联合体,而在两天前的1月5日,招商华润九龙仓平安联合体刚刚以86.9亿元拿下了北京丰台区亚林西居住区一期的两宗地块。
在当日出让的另外两宗地块由新华联以及北京城康华房地产开发有限公司分别收入囊中。
昨日万科副总裁毛大庆也出现在拍卖现场,但并未有任何收获。他表示,从2015年开始,北京楼市的普通商品房价将进入6万元时代。
毛大庆:房价进入6万元时代
2014年12月3日,北京市土地整理储备中心的网站上公示位于丰台区花乡白盆窑村地块,起价高达70.7亿元,为当年北京推出地块中起始价最高的地块。
出让文件显示,丰台区花乡白盆窑村1516-0665等地块(丰台区城乡一体化白盆窑村旧村改造一期、二期),规划为二类居住及基础教育用地,建设用地面积15.57万平方米,规划建筑面积不大于41.87万平方米。竞价时间为2014年12月23日至2015年1月7日。
根据出让要求,该地块将配建建筑面积16.33万平方米的“限价商品住房”及12.26万平方米的“自住型商品住房”,其中“限价商品住房”销售限价为1.7万元/平方米,配建的“自住型商品住房”销售限价为2.9万元/平方米。
不光起始价最高,配建的自住房价格也最高,白盆窑村地块自然引来了诸多关注。
经过近一个月的酝酿,包括华润首开平安联合体、龙湖天恒联合体、金融街首创置业联合体、万科、住总华侨城保利联合体等多家房企巨头参与了竞拍。
经过53轮角逐,虽然保利住总联合体拼杀积极,但最终华润首开平安联合体以86.25亿元的总价拔得头筹,溢价率达到22%,剔除配建面积和建安成本后,纯商品房楼面价超3.8万元,创北京地块历史总价纪录。
据《每日经济新闻》记者了解,目前该地块附近的在售商品房均价在4.1万元/平方米左右,二手房的价格则在3.5万元~4万元/平方米。
“从成交情况看,北京土地市场开年成交5宗土地,吸金量已经达到了179.3亿元,各地块的溢价率都处于高位,相比2014年有不同程度的上涨,单价、总价地王再次出现。”中原地产首席分析师张大伟对《每日经济新闻》记者如是说。
在现场“参战”的毛大庆对记者表示,这标志着2015年开始,北京楼市的普通商品房价将进入6万元时代,“从2012年7月至今,北京公开出让的土地中,楼面价超过2.5万元的地块就有60余块,3万元以上的也有近30块,这些高价地多数尚未入市,加上资金成本,这些地块成本比拍的时候又有近20%以上的增加。”
亚豪机构市场总监郭毅表示,该地块住宅部分以限价房和自住房为主,且政府限定售价均在同类产品中位于偏高水平,将影响到项目的周转率。“扣除保障房和自住房后,剩余体量过小,仅13.3万平方米,可供销售、快速变现的产品相对有限。”这也是房企采取多方合作的原因——降低资金压力以及开放风险。
华润、平安新年连下三城
从开年的这几宗土地拍卖情况来看,联合体拿地的模式已经成为常态。在北京5日和7日拍出的这三宗地块中,都出现了华润和平安不动产的身影。
本月5日,“招商华润九龙仓平安”的组合一举拿下了北京丰台区亚林西居住区一期的两宗地块,总共花了86.9亿元。这才刚过去两天,华润再次牵手首开和平安夺得地王地块。
“我们参与主要是为了投资。”昨日,《每日经济新闻》记者电话联系了平安不动产北京公司相关负责人,对于后期是否参与开发,该人士表示这只是投资行为。
有接近平安不动产的知情人士也对记者表示,平安不动产作为综合金融服务商,其主要的策略考量是借助平安集团综合金融平台,以投资者身份对项目投入资金获得后期盈利。
值得注意的是,近年来以平安不动产为代表的险资正在加快对土地市场的投入。
记者粗略梳理了平安不动产之前的拿地记录:2014年10月,平安不动产以债权方式,就南京G14号土地、广州番禺土地以及南京G09号土地与招商局置地进行合作;11月,其直接以24.1亿竞得广州华美牛奶厂两宗地;12月3日及23日,分别以26.8亿元和7.8亿元的价格,联手金地竞得上海宝山宅地以及杭州余杭区一商住地;12月25日,平安不动产又以27亿元的价格获得杭州一商住地。
“保险资金直接拿地,更多只是财务投资,搭顺风车,其占比都不高。而房企这几年也在积极拓展融资和合作伙伴,所以双方一拍即合。”张大伟告诉记者,保险资金进入房地产有两种形式,一是作为战略投资者投入资金,只占有项目小比例的股权;其次,是像安邦和生命人寿利用娴熟的资本市场手腕控制上市房企。目前看,保险资金不会也不可能选择大规模直接拿地操盘。当前保监会规定的保险资金持有非自用不动产的限额为15%,但目前多数险企仅使用了不到3%。
张大伟进一步指出,房地产是资金密集型行业,保险机构的核心优势是拥有庞大的低成本浮存金,所以双方将在金融层面实现更深度的合作。充裕的资金需要通过首付贷获得高 收益。同时,银行需要发放大量贷款,而其他领域似乎不如房贷安全,因此对房贷客户的调查不是那么严格。可见,要推动楼市去杠杆,不但要在微观层面加强监管 (例如打击首付贷),还要在宏观层面使金融环境变得稳健而不是继续宽松。
众所周知,今年楼市量价齐涨的行情是因为货币宽松。一方面,个人购房贷款大增长;另一方面,地产企业在市场上获得了很多融资,制造了很多地王。充裕流动性 推动的资产价格是难以维持的,去年的股市就是例子。去年股市波动,有两个重要的原因,一是降准没有如期而至,流动性没有继续变宽松;二是严查场外配资。目 前,流入楼市的增量资金已经开始放缓。有人还把打击首付贷比喻为严查场外配资。因此,楼市可能会在不久之后发生调整。面对这样的形势,应该从微观和宏观层 面坚定不移地推动楼市去杠杆。

     

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