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商办和工业地产分析

发布时间: 2016-08-25 11:15:02来源:本站

 住宅市场的火热正凸显商办和工业地产的冷清,这在今年以来的土地以及出售、租赁市场行情中表现无遗。业内人士指出,本轮住宅市场强势回暖很大程度上是信贷宽松、流动性推动的结果,而商业地产则与宏观经济形势关联紧密,由于目前我国乃至全世界经济回升态势尚不明朗,商业地产在今年下半年还将经历下滑,有望在明年止跌回稳,住宅和商业地产走势背离的格局在短时间内很难改变。

    土地市场表现背离

    从土地市场来看,与地王频频涌现相伴,住宅用地的招拍挂价格正在稳步增长。与此同时,商办和工业用地似乎仍未从去年的衰弱格局中走出来,土地价格节节下滑,前7个月流拍宗数甚至超过2008年。而在成交的商办和工业用地中,底价成交的比重高达81.61%。

    中原地产统计数据显示,2008年北京居住用地楼面地价为3798元/平方米,2009年上半年则升至3981元/平方米。在检测的12个城市中,除成都和南京住宅用地价有所下降外,上海、深圳等地均呈现上扬。
 

    而在商办和工业用地方面,上半年12个城市中有7个城市的商办、工业用地楼面地价低于去年水平。一线城市中,北京、上海下滑明显。北京商办楼面地价从去年的每平方米3571元降至2376元,工业用地更是从每平方米964元降至550元。

部分城市流拍宗数也同比大幅增加。2008年北京、天津商办工业用地分别流拍10宗和33宗,而今年前7个月已经分别流拍22宗和32宗。
 
    可喜的是,对外经济依赖程度较高的珠三角地区流拍宗数与去年相比明显减少,广州地区今年以来尚无商办工业土地流拍,深圳也只有7宗。而去年广州流拍量达到75宗,深圳也流拍了26宗。
  
    在成交的商办及工业用地中,以底价成交的部分占据了绝大多数。根据中国证券报记者的统计,2009年北京商办及工业用地共成交87块,其中以底价成交的比重占到81.61%;而同期住宅类土地共成交53块,底价成交仅占比30.19%。
 
    中原地产研究中心研究经理宋莉认为,出现分化主要源于市场表现。住宅用地与房地产市场息息相关,今年年初开始住宅市场迅速回暖,带动土地市场回升。但商业地产表现一直不如住宅市场,虽然7月份情况有所好转,但仍呈现弱势回暖态势。工业用地价格大幅下滑则与今年5月份的政策有关,当时国土资源部下发《关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》,决定对《全国工业用地出让最低价标准》实施政策进行适当调整,即变相下调工业用地最低出让标准。

    北京某国有房地产开发企业的一位负责人表示,由于国家政策严控,工业用地很难通过更改土地用途等方式完成转让,从而抑制了部分需求。而工业用地底价成交率较高的主要原因是实行了所谓“勾地”制度,区县政府通过招商引资锁定买家,已经提前商定好土地价格,而最终的招拍挂只是一种形式,这已成为业内的“潜规则”。

    商业地产仍处低谷

    不仅仅土地市场背道而驰,从价格来看,商业地产也仍未走出衰弱趋势。今年以来不少城市住宅市场价格屡屡创出新高,但商业地产租金却在节节败退。

    戴德梁行的统计显示,受全球经济增长停滞的影响,北京各主要区域的物业需求都呈现不同程度的下降。尤其是在市场供应相对饱和的区域,新入市项目的租金折扣力度表现得更为明显。

    二季度,北京CBD、东二环、建国门、金融街、燕莎和中关村六大商圈月平均租金为139.19元/平方米,环比下降5.77%。除东二环租金环比微涨0.68%外,其余五大商圈租金环比均出现不同程度的下降,其中CBD地区由于新增供应125745平方米,导致租金环比下降9.83%。
 
    与此同时,六大商圈的平均空置率达到20.87%,其中,东二环和北京CBD地区的空置率分别为34.20%和27.34%,而中关村地区由于自2007年以来没有新增供应,空置率仅为4.20%。

    第一太平戴维斯助理董事王琼表示,商业地产与实体经济的关联更加紧密。商业地产中的写字楼主要面向各大公司,商场则面向广大商户,这些需求群体受实体经济景气度影响较大。而住宅主要面向个人的住房需求以及投资需求,购房者更多考虑的是市场、价格、住宅的位置品质等,与宏观经济联系较少。同时,受国家信贷政策的推动和通胀预期的影响,住宅已经逐渐演变成为了保值增值的工具,从而带动了本轮需求。

    高力国际华北区投资部董事黄卓伟认为,出现这种分化源于商业地产与经济周期联系的紧密性,“比如购物中心,与零售额息息相关”。在经济刚刚触底回升的阶段,商业地产仍需一段时间才能回暖。此外,目前的局面与商业地产的供应有极大的关系。由于市场存量较大,2009年又有前期修建的大规模商场投入市场,给商业地产带来更大的下行压力。“预计今年商业地产还会下跌。明年上半年有希望止跌”。

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