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不能以停止供地来躲避资产泡沫

发布时间: 2016-08-25 17:08:20来源:本站

近期,上海连续终止了3宗土地出让,官方给出的理由是“公共服务设施要求作进一步优化”。无独有偶,北京7月以来也没有住宅用地入市,年内已连续3个月没有推出宅地。同样,深圳宅地市场在7月以来也突然结束了上半年的火爆行情,供地则集中于商办、工业类领域。

事实上,京沪深目前还远远没有完成年度供地计划。显然,京沪深暂停土地出让,在于担忧高地价和地王。据中指院统计,上海7月成交7宗宅地,其中3宗进入7月全国住宅用地总价排行榜,“3·25”沪上新政效果已消亡。管理层提出“抑制资产泡沫”,在当下主要指楼市泡沫。地价拉升房价、助长预期非理性,是资产泡沫的一个佐证。

在资产荒的背景下,京沪深管理层已意识到,增加土地不仅无助于解决供求矛盾、缓解房价上涨,反而会让地王不断被刷新,房价上涨的预期更加强烈,以及投机炒作泛滥。目前,借助“银证保”和互联网通道和杠杆,银行理财资金和P2P等平台资金持续流入不动产市场。目前,金融监管空白还没有补上,开发商仅用不到30%的自有资金,借助各类资管计划配资其余70%的资金,就可以去拿地。房价继续上涨,居民“加杠杆”进入楼市,大城市库存周期已降至12个月(警戒线)以内。获得土地并以“资产重估”实现高溢价,成为房地产运营新模式。

储备土地高溢价,能降低资产负债率,增加公司净资产,还能够提高信用评级,从而以更低成本获得包括银行在内的多渠道融资。新一轮拿地又有了弹药,反过来继续提升资产溢价和公司净值。而且,资产证券化大行其道,即使开发商项目运营能力不足,也可以借助合作伙伴和证券化金蝉脱壳。由此,京沪深等特大城市的土地资源,已经成为金融工具了。

上海和北京城市总体规划相继发布,未来20年人口控制、空间控制的边界已明确,深圳早已过了50%的开发强度。因此,在京沪深,新地“出一块、少一块”。对于开发商来说,京沪深的土地无疑是最佳资本运作工具。对京沪深等地方主政者来说,若此时出让土地,对缓解楼市供求关系、房价上涨无益处,反而充当了开发商资本运作的“帮凶”、为资产泡沫火上浇油。货币似水更如蜜,在通往地市、楼市的资金通道和杠杆无法监测、无法堵塞的情况下,暂停土地出让是一个无奈的选择。

4月份以来,政策友好,开发商到位资金创2104年以来新高,库存连续5个月回落,但新开工增速持续回落、土地购置负增长扩大,开发投资增速连续3个月放缓,意味着开发商投资积极性下降。或抢不到地,或基于地价太高担心亏损,房地产实体开发和投资的资金可能在撤出。

沪上“新地王”诞生后,当晚新华社发表评论文章《持续抓好楼市调控不可松劲》,希望这是资产泡沫治理的转折点。供地暂停了,但海量货币“憋得慌”,这是在躲避资产泡沫,源头资金治理才是关键。即将到来的金融工作会议,要在打击通道和杠杆上有真动作。2013年以来,“影子银行”留下的监管空白,到了必须要堵住的地步。


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